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杭州:解决停车难,吸引民资还需添动力

发布时间:2016-07-22

  【钱江晚报7月20日讯】杭州的智能停车库建设走在全国前列,但杭州主城区停车难问题仍非常突出。“静态交通已严重影响了动态交通。”一位业内人士表示。
  杭州市停车办的数据显示,2015年底杭州主城区(六城区)机动车保有量123.9万辆,其中小汽车113万辆;同期主城区备案停车泊总数约62万个。按照国际城市建设经验,城市停车位数量与机动车辆数量合理的比例是1.2:1,而杭州主城区的这一比例是0.5:1,缺口逾60万。

  200亿元专项债券用于杭州停车场建设

  杭州是国内首个鼓励社会力量建设停车场的城市。

  2015年4月,国家发改委出台《城市停车场建设专项债券发行指引》,鼓励企业发行债券专项用于城市停车场地建设项目。去年10月中旬,国家发改委召开专题会议,将杭州市列入全国11个直接核定停车场建设专项债券发行额度试点城市之一。

  杭州市发改委会同杭州市城乡建委随后在对全市停车场建设资金需求情况进行摸底后,于去年12月初向国家发改委提出申请,要求直接核定规模200亿元并获核准,这对杭州停车场投资无疑是一个利好。有意向的企业可以根据自身需求和能力申请相应的发债额度,债券利率根据认购情况市场化定价。

  投资停车场前景看好 民间资本热情很高

  杭州市停车办提供的数据显示,2015年,杭州再添停车泊位50156个,其中公共停车泊位6694个,均超出了年初设定的目标。

  对于杭州的停车场建设,民间资本可谓热情高涨。2014年底,杭州第一宗单建式公共停车场建设用地“文晖大桥东公共停车楼项目地块”出让,最终以1668万元的总价被上海一家投资公司拍得。

  “停车库投资回报周期一般要10年以上。”即便如此,杭州牛斯顿立体车库有限公司董事长兼总经理郑治中对投资停车库前景仍看好,“我们正在全国各地找停车库投资项目,青岛、武汉都在谈,杭州也有两个项目在谈。”

  郑治中认为,杭州的停车场刚性需求非常巨大。“杭州公共泊车位的刚需缺口一年在2万个以上。”虽然杭州市近年来在停车泊位建设方面投入巨大,但仍远远满足不了需求。

  因为看好停车产业的前景,2009年杭州石川岛停车设备有限公司专门成立了子公司杭州西子停车产业有限公司。西子停车产业项目经理王源介绍说,公司目前投资、运营的停车场有7个。“北京、重庆各一个,另外5个都在杭州,包括杭州市三医院附近的东河8号地下停车场、吴山广场地下停车场等。”

  杭州凯亿停车场管理有限公司目前在杭州运营的停车场已有10多个,总车位近2万个。

  建车库靠什么赚钱 最大价值是土地和车位增值

  有人算了一笔账:假设投资一个5层300个停车位的立体车库,包括普通升降横移的停车设备、土建、安装、钢结构及室外工程、消防等,所有费用共计需投资900万元,平均下来每个车位约3万元。如果是全自动智能车库,总投资可能要3000万元,每个车位的成本则在10万元左右。

  假设车库每天的使用率达到60%,一个车位一天收30元的费用,那么,车库每天收入为:30(元)×300(个)×60%=5400元;每年的收入为:5400元×365天=197万元。

  假如是普通升降横移立体车库,平均4.5年后才有收益,而智能车库则要15年后才能有收益,这还不包括维修维护费用和人工电力等成本。

  既然停车场投资回报周期长、投资回报率低,那为何各路资金仍纷纷涌入?“最大的价值还是体现在土地和车位的增值上。”郑治中说,“比方说,拍下一块土地建停车库,如果立体车库建在地下,地面上建房,今后增值就很明显;还有,现在建智能车库,每个车位的成本在12万元到13万元,这个价位相对主城区的车位价格来说还是很便宜的,增值空间也很大。”另外,如果今后车位收费涨价,收益也十分可观。

  而杭州凯亿停车则是另外一种模式。“我们轻资产运作的停车场(库),使用权至少5年,基本上一年能够回本。”公司总经理黄施平介绍说。投资建设的浙江民航大厦边的“土豪金”塔库,预计5至6年也能回本。

  加快停车场建设 民间资本期待收费更加市场化

  “杭州的停车库投资曾在2011至2012年有过一个爆发期,但去年底又出现放缓的迹象,主要是许多投资项目没有达到预期。”一位业内人士介绍说,“车库投资每年的回报率也就5到10个点,但现在银行贷款利率最低也要6个点以上;如果申请小额贷的话,贷款利率就要10个点以上了。”

  “杭州现在推出的停车场项目还太少,希望能加快项目推进速度。我们现在碰到的最大问题是没项目投。”郑治中说。

  “我们希望民营停车场的收费能进一步市场化,能根据不同时段灵活定价。目前民营停车场还是按公用停车场收费办法在计费,影响了运营效果。”一位民营投资公司负责人说。以东河8号地下停车库为例,因为靠近市三医院,运营管理方曾考虑在高峰时段适当涨价,在低谷时段降低价格,并进行了明牌公示。但因为遭到车主投诉,最后只好不了了之。

  实际上,去年8月份,国家发改委已发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,鼓励各地建设集约化停车设施,逐步缩小政府定价范围,全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。

  另外,杭州的停车场项目多以招拍挂的形式招标,虽然更加公开、公平,但往往也大幅抬高了停车场的投资成本,这又给建成运营后的收费出了难题。如果提高收费,就把成本转嫁到了车主身上;如果收费不变,又影响了投资收益,甚至可能亏损。“我觉得PPP模式今后是停车场建设的方向,通过公私合作,一方面控制建设成本,另一方面可提高运营效率。”上述民营投资公司负责人表示。

  另外,一些停车场项目地段相对冷僻,如果有配套的商业项目,可提高停车场的利用率。

  为了鼓励社会力量投资建设停车场(库),杭州市早在2014年就出台了相应的资金补助办法(试行),但许多民营投资公司表示,目前这块补贴还没有真正落地。

  ■记者王燕平

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