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国土部解读新政:停车场建设用地使用权可以整体转让

发布时间:2016-09-20

  【法制日报法制网9月18日讯】 为缓解和解决停车找不到地方问题,近日,国土资源部与住建部联合对停车用地等做出规范。
  国土资源部副部长王广华说,闲置土地依法处置后由政府收回、规划用途符合要求的,可优先安排用于停车场用地,并纳入国有建设用地供应计划。

  同时,依据两部的通知,老旧居住区应结合片区停车综合改善方案,合理确定停车方式和停车规模;两部鼓励超配建停车场。

  建成小区增加停车设施不收土地价款

  据国土资源部透露,近日,住建部与该部一起联合下发了《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(以下简称《通知》)。王广华说,《通知》在土地供应、利用等五个方面,明确了对停车场建设的鼓励支持政策。

  据他介绍,两部在供地计划上明确要求,新建建筑物配建停车场以及利用公园绿地、学校操场等地下空间建设停车场的,其建设规模应一并纳入建设用地供应计划。

  在供应方式上,《通知》明确,符合《划拨用地目录》的停车场用地,可采取划拨方式供地,不符合的,应依法实行有偿使用。

  就停车场地价如何确定?王广华指出,在城市道路、公园绿地、广场等公共设施下建设停车场,以出让等有偿方式供地的,按地表出让建设用地使用权价格的一定比例确定出让底价。具体比例由市、县政府根据当地实际情况确定,并向社会公示。

  “对营利性机构利用存量建设用地从事停车场建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。”王广华说,在符合规划的前提下,在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的,可不增收土地价款。

  此外,《通知》明确,对新建建筑充分利用地下空间,超过停车场配建标准建设停车场,并作为公共停车场向社会开放的超配部分,符合规划的,可不计收土地价款。

  停车场建设用地使用权可以整体转让

  对于国土资源部准备采取哪些措施落实好停车场用地的支持政策?王广华表示,在土地使用合同管理上,国土资源部明确要求,市、县国土资源管理部门应当在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合的同时,明确规定或者约定,停车场建设用地使用权可以整体转让和转租,不得分割转让和转租;不得改变规划确定的土地用途,改变用途用于住宅、商业等房地产开发的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权;以出让或者租赁方式取得停车场建设用地使用权的,可以设定抵押权。以划拨方式取得停车场建设用地使用权设定抵押的,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权,设定房地产抵押权的停车建设用地使用权以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

  在土地监测监管上,王广华明确要求,停车场用地的划拨决定书、出让合同和租赁合同等土地使用合同签订后,要及时上传国土资源部的土地市场动态监测监管系统。

  就办理停车场产权手续,《通知》提出,停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续,不动产登记机构要依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法规规章政策,积极做好停车场登记发证服务工作。

  老旧居住区停车设施与片区改善结合

  根据《通知》要求,城市停车行业主管部门要会同规划部门编制城市停车设施专项规划(以下简称专项规划),合理布局停车设施;编制专项规划同时,应对建设项目停车配建标准实施情况进行评估,并适时调整,调整后的停车配建标准应及时向社会公布。

  两部在强调编制规划的同时,对一些具体问题也做出政策安排。

  老旧居住区停车难在北京等更加突出。对此,两部提出,对于老旧居住区等停车设施供需矛盾突出的重点区域,应结合片区停车综合改善方案,合理确定停车方式和停车规模;对于公共交通发达地区,应合理控制停车设施建设规模;城市新建建筑配建停车设施应符合相应的停车配建标准。

  《通知》说,为鼓励停车产业化,在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建一定比例的附属商业面积,具体比例由属地城市政府确定,原则上不超过20%。通过分层规划,利用地下空间建设公共停车场的,地块用地规划性质为相应地块性质兼容社会停车场用地。

  两部同时鼓励超配建停车场:“新建建筑超过停车配建标准建设停车场以及随新建项目同步建设并向社会开放的公共停车场(地下停车库和地上停车楼,配建附属商业除外),在规划审批时可根据总建筑面积、超配建的停车泊位建筑面积、公共停车场建筑面积等情况,给予一定的容积率奖励。”

  此外,两部还鼓励增建公共停车场。即在符合土地利用总体规划和城市总体规划,在不改变现有用地性质及规划用地性质的前提下,机关事业单位、各类企业可以利用自有建设用地增建公共停车场。

  两部为鼓励建设公共停车设施,还专门提出简化停车场建设规划审批。但是,居住区利用自有建设用地设置机械设备类停车设施,还应取得业主委员会同意,没有业主委员会的,街道办事处或社区居委会等要征求居民意见,且满足日照、消防、绿化、环保、安全等要求。

  《通知》说,鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实行特许经营。

  ■记者郄建荣


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  【经济参考报9月19日讯】 为缓解大城市普遍存在的“停车难”问题,近日国土部、住建部联合下发针对停车场规划建设和用地政策的通知。提出要强化城市停车设施专项规划调控,要求城市编制停车设施专项规划。未来,专项规划将作为城市停车场建设和管理依据严格执行。

  国土资源部副部长王广华介绍说,此次两部委研究制定并印发的《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(下称《通知》)在土地供应、利用等五个方面,明确了对停车场建设的鼓励支持政策。以充分挖潜利用地上地下空间,推进建设用地的多功能立体开发和复合利用,并鼓励社会参与。

  据王广华介绍,在城市道路、公园绿地、广场等公共设施下建设停车场,明确以出让等有偿方式供地的,可按地表出让建设用地使用权价格的一定比例确定出让底价;闲置土地依法处置后由政府收回、规划用途符合要求的,可优先安排用于停车场用地,并纳入国有建设用地供应计划。

  值得一提的是,为了解决停车场建设吸引社会资本难的问题,《通知》从多个方面给出了具体政策。例如,鼓励停车产业化,在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建不超过20%的附属商业面积;鼓励超配建停车场,新建建筑超过停车配建标准建设停车场以及随新建项目同步建设并向社会开放的公共停车场,可给予一定的容积率奖励,并对超过停车配建标准建设地下公共停车场,超配部分可不计收土地价款。

  针对此次两部委出台的停车场用地政策,阳光海天停车产业集团CEO闫亮在接受《经济参考报》记者采访时表示,该政策为突破土地、规划、投资回报三方面瓶颈提供了政策依据,将会加快推动城市公共停车场建设步伐。

  他说,之所以出现大城市“停车难”现象,其根本原因是停车需求与供给之间的严重不平衡。一直以来,国内大中城市并未制定真正有效的停车规划,有了这个指导政策,在未来新一轮的城市停车规划中,规划和国土部门都会参与进来,从城市规划和土地利用规划的层面突破停车设施建设的瓶颈。“特别是,规划通过多项政策配套,来解决社会资本进入停车场投资领域的投资回报瓶颈,随着其他配套政策和措施的不断深化,围绕城市停车建设社会资本的参与程度会更大,例如ppp投资等方式”。

  交管局此前的统计数据显示,截至2014年,我国汽车保有量1.54亿,停车位缺口至少超过5000万个。以此估算,未来将产生出10万亿规模的市场投资机会。实际上,社会资本参与停车建设,将不仅仅是以管理输出、设计施工、设备销售等为主的传统服务,类似阳光海天等大型产业集团,正在以PPP社会投资人身份介入,形成从金融投资到规划建设再到运营一体化的全产业链协同模式。

  闫亮进一步分析指出,要彻底解决城市停车难题,未来还需要规划、财政等部门出台相关配套支持政策。“停车场建设是涉及到民生的重要工程,但是目前往往需要复杂的审批流程,下一步相关部门应该建立审批绿色通道,简化并统一投资建设审批流程。此外,财政等部门应当从价格端建立有效激励机制,释放市场活力”。

  他告诉本报记者,随着行业风口的到来,已经具备完成产业链条的大型集团公司将成为行业发展趋势。“下一步,城市停车管理不能是简单的治理违章停车,更重要的是优化有限的停车资源,优化停车时间和空间,体现在错时停车、停车诱导、电子支付、停车场规划优化升级等诸多方面”。

  记者了解到,两部委此次下发的《通知》中特别强调因地制宜,不搞一刀切,明确要求地方政府根据实际情况研究确定具体细化政策。下一步,住建部还将研究出台相关政策,鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实行特许经营,以进一步促进城市停车行业健康发展。

  ■记者高伟 杨烨

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