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天辰智能立体车库:济南民资投建公共立体停车场的破冰之旅

发布时间:2018-04-17

      近日,杨广风老人来到英雄山一带锻炼身体,马鞍山路恢复自西向东单向通行,路两边临时泊车位取消,他感觉清爽不少。车辆进停车楼,腾出的地儿“还路于民”,路面清净了。然而新世界商城总经理吴英军心里五味杂陈。直到春节前,他刚刚缴纳了2000多万元土地出让金,这个已经出生的“孩子"在“落户”道路上又迈进了一步。

    一方面,新世界商城立体停车楼的建设开了省内老商业楼改造的先河;另方面,筹建过程的一波三折,也从侧面反映出民资投建停车场在现实中遇到的种种可题和窘境。目前,包括济南在内的不少城市都在引导社会力量参与公共停车场建设,但要唤起民资投建热情,恐怕还需要落实更多的鼓励扶持政策。

一个死扣——
老楼改建停车楼无章可循

   11日下午,记者在马鞍山路西段看到,在新世界商城西側,试运行一年多的立体停车楼已经成为来在车辆的主要栖息地。停车楼在商城楼顶加建的两层,有6层环形坡道,为交又四车道,经十一路和马鞍山路各有一个入口车辆需从一层沿环形坡道,一路盘旋行驶至6层、7层的停车场,仅坡道就占地8000多平方米,约有600多个停车位。自2018年2月起,免费试运行一年多的停车场正式开始收费运营,前一小时停车免费,之后每小时收费4元。吴英军说,“前一小时免费是为了给廷英雄山的市民提供方便,爬个山、吃个饭基本上时间够了。每小时的收费标准是参照周边地下人防商城停车费标定价,也是为了防止“死车,有更多的停车资源可提供。”

    “单独建设一个停车场,对民营企业来说,算经济账是不划算的。”吴英军表示,新世界商城整体改造扩建约投资2亿多元,其中仅停车场建设部分就“投资8000多万元,未来仅靠收取停车费是收不回成本的。从银行货款的话,每年财务成本至少七八百万元,连财务成本都收不回来”。由于是旧楼改建,根据规划,新世界商城原有的建筑主体不能拆除,只能加大基础,用水泥枉加固楼体,“这种楼顶停车场投入巨大。我们光建坡道,就用了1000多吨钢材,等于建了一幢8000平方米的楼。”吴英军说。

     新世界商城改造为何要增加建设停车楼?记者了解到,在2012年2月时,《济南市鼓励公共停车场建设暂行规定》正式施行,提出企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法,将已建建筑改建、扩建成公共停车场。并且企业还可以按不高于总建筑面积30%的比例,配建商业经官面积。这样的规定调动了不少社会资金投资公共停车场的积极性,吴英军也在其中。“当时马鞍山路附近有6大商场聚集,保守估计需要1500个停车位,但附近停车场加上道路泊位,忌共只有三四百个。”吴英军说,如果在商城楼上加加建两层敬停车场,能增加600个停车位,不仅能绶解附近停车难冋题,还可以根据政府鼓励政策,获得30%的商业配套,扩大商场经营面积。 

     但是在实际的落地过程中,作为新事物的公共停车场或公共立体停车楼,建设手续却遇到了困难。《暂行规定》公布后,并未有相关细则出台老楼加盖停车楼以前从未有过,一些部门表示执行起来无章可循。2014年,楼加建计划实施,一系列可题接踵而来:首先,建设需要改规划;其次,加口建势必带来整栋建筑容积率提高,按照现行规定,需补缴土地出让金。第一次按商业用地评估,需补缴缴1亿多元。“关键我们不是商业用途而是作为停车场,带有公益性。”吴英军说,后经重新评估,需补缴6000万元,还是缴不起。

     这样一来就形成一个死结,加盖停车楼项目搁浅了。

如何解开——
专题会议让项目重新启动

     随着中心城区停车场改造迫在眉睫,破解“停车难”已经成为济南市委敲定的重大调研课题。两年后的2016年初,济南市召开会议,专题研究了加快推进公共停车场建设的有关问题,并形成了相关《会议纪要》。这使得项目得以重新启动。“后来,市政府召开专题会议研究,形成了会议纪要。”市国土部门相关人土说,针对加建停车楼的土地出让金问题,其中提到,原为出让土地的暂不调整土地出让金,同时研究制定公共停车场不计入容积率的具体措施。具体到新世界商城,停车场部分可以不缴出让金,但30%的商业部分需要补缴。

     根据相关《会议纪要》,依然执行政府的鼓励方案,该停车场不算商业增容了,不计入容积率,就不收取这部分费用了。”吴英军表示,很多手续此时又重新开始走,“这也算是针对我们破的冰。”

    不过,允许“按不高于总建筑面积30%的比例配建商业经营面积”,成为他们遇到的另个问题。对于《暂行规定》的鼓励政策,吴英军的理解是,30%的商业经营面积应该是免费的,作为社会资金出资建设停车场的鼓励。“增加的这30%如果是按重新评估收取土地出让金,那跟规划新建是一样的。”吴英军坦言,“商业部分该怎么交钱怎么交钱,就不存在鼓励的题了。”吴英军说,在实际操作过程中,有的具体细节并没有明确规定,一些部门只能按照通行政策执行。

      吴英军粗略计算,一个停车位一天收20元,一年7000多元,600个车位是400多万元,而建停车场忌投资8000万元,仅利息成本就六七百万元,这还不包括管理人员工资、设备折旧损耗等成本。吴英军说,当时加建停车楼,没有规划许可证不能从银行货款,全部8000万元建设资金都是自等。“再一个,当时暂行规定说,鼓励建停车楼,我们认为30%的商业面积是奖励的,如今要求再缴内土地出让金,不就相当于没奖励吗?

     最终,新世界商城还是缴纳了土地出让金,而正是这一规定,吓退了不少民资企业。

破冰之旅——

一些民资选择改建立体车库

      2012年《暂行规定》出台后,与新世界商城同步提出申请建停车楼的社会力量与民资企业,还有大观园附近的山东省东方图书公司(东图大厦)、玉泉森信大酒店金龙大厦等单位。2013年4月,济南市建委曾发布消息称,预计有5个公共停车场项目要开工建设,其中包括市中区申报的新世界商城、东图大厦要建的立体停车场项目,然而一波“热闹期”过后,民资投建停车场项目在济南最终落地的屈指可数。

      山东省东方图书公司工作人员宋先生介绍,东图大厦停车场项目申请后,还获得了2000万元的建设资金,但因为“开工手续需要10多个部门同为申请建设手续跑了好几年也没跑完”,上级部门差点收回这部分资金。建停车楼的方向很难走通后,申请者开始从“立体车库”上寻找破水方向。“建立体车库,手续的确简单些。"”设在市建委的公共停车场建设联席会议相关人士说,以泉城路与县西巷交叉口口的新郎希努尔大厦项目为例,属于利用单位自有用地建设机械式停车库,按照相关规定,定性为构筑物工程,其建筑面积不纳入容积率计算范围,可以免于力理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。

      停车楼走不通,东图大厦最终选择了建立体车库。至2017年10月正式面向社会开放,前后历时近5年。而由于种种原因,玉泉森信大酒店、金龙大厦立体停车场等几处社会投资的立体停车场手续至今还没跑完。

      济南市现有机动车已超200万辆,停车缺口达到60多万个,去年又新增了100条禁行路段,有车一族的停车问题又增加了不少难度。事实上,相关部门正按照适度满足停车需求的原则则,研究制定涉及停车场建设的体制机制、政策措施。比如从去年起,每年在政府储备土地中安排一定数量用于公共停车场建设;国有企业代表政府出资建设的公共停车场,以划拨方式供地;社会资本投资建设的公共停车场,在出具规划意见时,用地性质按交通场地用地办理。在济南市政务中心、市中区政务中心和高新区政务中心,记者调硏发现,停车场不仅面向前来办理业务的市民开放,还对外开放,收费普遍在2元一个小时,有的区级政务中心停车场还用前1-2个小时免费的政策,为市民提供方便的同时也倡导办完事迅速离开。

     针对原本狭窄不具备车位设置条件的老街巷,济南也打出一套组合拳方面盘活社区停车资源,打造停车办、街道办、城管和交警等部门联动的社区停车共管共享平台,另一方面呼吁单位企业开放内部停车场。这种借位的停车方式已经在泉城路街道辖区推行。

细则之盼——
   完善配套政策简化手续流程
   在澳大利亚、加口拿大等发达国家,每个城市都会建停车楼,从占用土地来说,这样可以节省用地。但像新世界商城这种老楼改造的停车楼,在省内并不多见。之前位于解放桥的家乐福超市也有一处楼顶停车场,但是建设时就有的,一次成型,而非老楼改造。从这方面来说,新世界停车楼的改造和启用属突破之举,也有一些经验可以借鉴。“一个城市,如果把车跟推煎饼样都雄到地上,那有多少地可以雄?"”吴英军对记者表示。

      市区一家申报企业负责人呼吁,负责公共停车场审批的相关部门最好能联合研究,借外地一些城市鼓励建设公共停车场的相关做法,简化审批流程,破解公共停车场建设政策瓶颈,让更多公共停车场能办下手续,破土动工,为解停车难发挥作用。一位关注公共停车场建设进展的市民也表示只要不违肖大的城市规划,像对企业在自有土地上投资建公共停车场,政府完全可以考虑创新灵活审批,简化手续,把好事做实。

      一参与过公共停车场建设的人士对记者坦言,“如果光建停车场,几乎没人愿意主动去建。如果有地,那还不如盖楼呢,停车场要想铮钱太慢了而且目前没大有补贴政策。有的项目真是被一些费用吓到了,而且永远奔波在跑手续的路上。"细化相关扶持政策、简化手续流程,无疑是吸引更多民资投建公共停车场的重要着力点。

      对于民资改建停车场的遇阻,済南市社科院经济研究所所长王征说,这是个新事物,无章可依,也导致了进展绶慢,下一步要做的是尽快完善配套政策,才能激发起社会资本建停车场的热情,才能缓解停车难、拥堵等问题。“这个原因,可能不是企业,而是政策配套不够,很多手续根本没法办,导致一些停车场建完却没启用,一边是停车难,一边是停车场空置。

      针对鼓励社会资本参与投资建设停车场,山东大学经済学院教受、山东省公共经济与公共政策研究基地副主任李齐云认为,这需要规划、土地、交通、财政等多个部部门综合研究,成立一个班子或工作组,对于公益性质较强的停车场项目目,财政补贴可以进行大力扶持。

相关数据——
新世界商城停车楼的破冰之旅
2012年底申报
2014年底开建
2016年底免费试运行
2018年2月正式运
外地经验——
自有士地建停车场不受士地性质限制
      关于公共停车场建设审批,杭州、南昌等地在突破政策和资金瓶颈方面的经验值得学习。
      杭州实行审批简化,公共停车场实行方家设计和初步设计“二合一”审批,施工图实行集中联审、限时办结;临时公共停车场方案审批采用“三委六局一办”联席会议审査确认,以联席会议纪要代替项目的规划、用地等审批。机械停车设备需经质监监部门验收。在符合城市总体规划的前提下,鼓励土地使用权者利用自有土地投资建设公共停车场,其建设不受现有用地属性及规划控制用地性质限制;单位利用自有用地建设公共停车场,项目类别定性为构筑物工程,其建筑面积不纳入容积率计算范围。新建项目超过配建标准建设的停车泊位建筑面积不计入项目容积率等。

     南昌鼓励社会资本投资公共停车场建设。凡新建停车场,所用土地可由政府统一规划,采用BOT形式运作10年以上成由市国土局采取租赁或协议出让的方式供地,并免缴市政公用设施配套费;鼓励企事业单位利用单位院内、人防工程程、废弃厂房、空闲用地兴建临时公共停车场。如新建长期公共停车场,业主方须要调整土地使用性质,规划、土地管理部门将积极配合办理相关手续。(文章来源网络)

山东天辰智能立体车库


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